УК ЧЕРЕЗ СУД "РАССТЕКЛЯЮТ" БАЛКОНЫ
Вчера в вечерних новостях ТВ-21, был репортаж:
"После обращения в управляющую компанию на мурманчанку подали в суд".
"Боролась с коммунальной бедой, а в итоге оказалась виновата сама. Мурманчанка обратилась в управляющую компанию с просьбой остановить водопад с соседского балкона, заливающий ее квартиру, в результате на нее подали в суд за незаконное остекление". Источник: tv21.ru
Репортаж оказался каким-то скомканным, скорей всего, «пролетел мимо ушей» наших уважаемых мурманчан, в квартирах которых балконы и лоджии остеклены.
В данном, конкретном случае, «водопад с соседского балкона» юридической составляющей не имеет. Суть вопроса в том, что управляющая организация выборочно, в судебном порядке, обязывает неугодного собственного демонтировать остекление балкона, введя новый термин «непроектное остекление балкона». А остальные сто балконов, в этом 8-ми подъездном жилом доме, что с ними?
Требования, изложенные управляющей организацией в исковом заявлении, на основании которых по их мнению необходимо произвести демонтаж остекления балкона, следующие:
1. непроектное остекление;
2. самовольная перепланировка;
3. причинение ущерба третьим лицам.
И так, по первому пункту.
Да, остекление балконов (лоджий) типовыми проектами многоквартирных домов жилой застройки города Мурманска, не предусмотрено. Однако, в соответствии с Приказом Минстроя РФ от 15.02.2017 года N 98/пр «Об утверждении примерных форм перечня мероприятий, проведение которых в большей степени способствует энергосбережению и повышению эффективности использования энергетических ресурсов в многоквартирном доме», на основании Федерального закона от 23.11.2009 г. N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", утвержден перечень мероприятий для многоквартирного дома (группы многоквартирных домов) как в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, так и в отношении помещений в многоквартирном доме, проведение которых в большей степени способствует энергосбережению и повышению эффективности использования энергетических ресурсов. Согласно п. 36, раздела ограждающие конструкции утвержденного перечня, предусмотрено повышение теплотехнической однородности наружных ограждающих конструкций – остекление балконов и лоджий.
Постановлением Правительства Мурманской области от 27.12.2021 года № 996-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Мурманской области от 28.12.2018 года № 630-ПП» также утвержден перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении имущества собственников помещений в многоквартирном доме, согласно п. 2.23 указанного перечня, предусмотрено повышение теплотехнической однородности наружных ограждающих конструкций – остекление балконов и лоджий.
Более того, ещё Решением Исполнительного комитета Мурманского городского Совета народных депутатов от 30.09.1988 года № 248, были утверждены временные правила остекления лоджий и балконов.
По второму пункту.
Управляющая компания, не наделена полномочиями на выдачу предписаний, уведомлений, обращений в суд с иском о приведении жилого помещения в прежнее состояние. Является ненадлежащим истцом. Ссылки истца на статьи Жилищного кодекса Российской Федерации несостоятельны.
В соответствии с ч. 5 ст.15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В техническом паспорте на жилое помещение, подготовленным и выдаваемым органом технической инвентаризации, не содержатся сведения об остеклении балкона (лоджии).
С вступлением 01.01.2005 года ЖК РФ, позиция органа местного самоуправления, остекление балконов и лоджий не относится к перепланировке жилого помещения, а является реконструкцией. Таким образом, не согласовывает и не выдает разрешительные документы на остекление балконов и лоджий.
По третьему пункту.
На подавляющей территории страны такие работы являются дополнительным способом защиты от холода и ветра, поэтому считать это априори чем-то противозаконным неправильно.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Управляющей компанией, не представлено каких-либо доказательств, чем именно нарушены права и законные интересы УК или третьих лиц.
Управляющая компания ссылается, что в ходе обследования специалистами жилищного участка было установлено, что имущество (остекление балкона) находится в состоянии, влекущим угрозу жизни, безопасности и здоровья граждан, а также причинение материального ущерба третьим лицам.
Возникает множество вопросов к управляющей компании, каким именно образом остекление балкона, влечет угрозу жизни, а также безопасности и здоровью граждан. Какие специалисты проводили обследование, какое обследование, чем руководствовались, имеют ли они соответствующие познания, сертификаты, лицензии в этом вопросе. Где экспертное заключение.
Итог.
Вопрос остекления балконов (лоджий) должен рассматриваться с учетом решения собственников в многоквартирном доме по использованию общего имущества, принятого на общем собрании собственников, а также в соответствии с архитектурным решением фасадов с остеклением балконов (лоджий), разработанным специализированной проектной организацией для многоквартирного дома в целом.
Утвержденный собственниками многоквартирного дома проект архитектурного решения фасада остекления балконов (лоджий), согласовывается с органом местного самоуправления.
Такая "балконная реформа" должна проводиться в мягкой форме, например, на протяжении 10-15 лет, чтобы не создавать дополнительную нагрузку на граждан, и должна быть синхронизована с программами капремонта, которыми предусмотрен ремонт фасадов. А не создавать прецедент, случай или событие, имевшее место в прошлом и служащее примером или основанием для последующих действий в настоящем, так как это нарушает права и законные интересы граждан, собственников жилых помещений.
Управляющей организации обслуживающей многоквартирный дом, необходимо содействие собственникам МКД в проведении общего собрания по вопросу остекления балконов (лоджий), а не обращаться в суд с незаконными, необоснованными, немотивированными требованиями о демонтаже непроектного остекления балкона (лоджии).
Более того, управляющая организация, обращаясь в суд с подобными требованиям, злоупотребляет правом. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.